L’immobilier à Dubai, tout ce qu’il faut savoir !
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La rédaction- 32 minutes read
Vous rêvez du soleil, de la mer et du désert des Émirats Arabes Unis ? La douceur de vivre de Dubai n’attend que vous ! Réputée pour sa qualité de vie unique et ses nombreuses opportunités professionnelles, la cité attire chaque année toujours plus d’étrangers en quête d’un cadre exceptionnel. Ville cosmopolite, Dubai se compose essentiellement d’expatriés venus s’y installer, preuve que la tolérance est de mise et que l’accueil y est chaleureux. Grâce à une fiscalité réduite à zéro sur les revenus et sur les sociétés, c’est l’eldorado de nombreux entrepreneurs qui choisissent d’y vivre et d’y installer leur business.
Autre atout non négligeable : les Émirats Arabes Unis font partie des pays les plus sécures au monde. La stabilité politique et la cohabitation pacifique entre les habitants en font l’un des endroits les plus agréables à vivre de la planète.
Ça y est, vous êtes convaincus ? Il ne vous reste plus qu’à suivre notre guide de A à Z pour savoir comment faire pour acheter ou louer un bien immobilier à Dubai ! Quels sont les meilleurs quartiers où habiter ? Comment faire pour trouver un logement pas cher ? Quels sont les prix moyens d’un appartement ou d’une maison à l’achat ou à la location ? Toutes vos questions trouvent leurs réponses dans la suite de cet article !
IMMOBILIER À DUBAI : COMMENT FAIRE POUR DEVENIR PROPRIÉTAIRE
Pas facile de tout plaquer pour se lancer vers l’inconnu, c’est certain. Mais grâce à nos conseils avisés en matière d’immobilier à Dubai, la perle rare vous attend forcément. En réalité, l’accession à la propriété à Dubai n’est pas si différente de l’achat immobilier en France, mais il est toujours préférable de connaître les spécificités du marché local.
Côté marché immobilier, ce sont d’excellents chiffres qui ont rythmé le début de l’année 2024. Ils confirment que la ville à toujours le vent en poupe sans aucune lassitude de la part des acheteurs. En effet, les nombreuses constructions immobilières proposées chaque année ont toutes trouvé preneur, entraînant forcément une hausse du prix moyen au m2.
Mais si l’offre est assez large, comment faire pour dénicher le meilleur endroit, le meilleur rapport qualité/prix ou encore le meilleur financement ? Et surtout quelles sont les perspectives de l’investissement ?
Lisez sans plus attendre la suite de notre article pour y trouver des réponses !
• Investir à Dubai : bonne ou mauvaise idée ?
Tous les investisseurs se posent évidemment cette question. Et en la matière, acheter à Dubai c’est bénéficier d’un potentiel d’investissement particulièrement intéressant ! Depuis 2002, le gouvernement de Dubai permet aux citoyens étrangers d’accéder à la propriété, offrant ainsi à la cité d’Or la possibilité d’attirer les acheteurs du monde entier.
Vous bénéficierez de hauts rendements et de belles perspectives de plus-value grâce à une forte dynamique du marché immobilier et des infrastructures d’excellente qualité. Par ailleurs, la stabilité économique de la ville (qui a parfaitement su diversifier ses différents secteurs porteurs) vient renforcer l’idée qu’investir dans une propriété à long terme est particulièrement propice.
Sans grande surprise, l’un des secteurs porteurs de Dubai c’est le tourisme ! Entre mer, sable, gratte-ciels et paradis du shopping, de nombreux visiteurs de passage ont besoin d’un logement. Alors pourquoi ne pas vous lancer dans l’investissement locatif à Dubai ? La demande de locations touristiques est constante tout au long de l’année et garantit des revenus pérennes.
• Quels sont les biens disponibles à l’achat à Dubai ?
Si vous ne savez pas où vous adresser ni par où commencer, de nombreuses agences immobilières se partagent le juteux business de la vente de biens immobiliers à Dubai. N’hésitez pas à faire appel à elles dans le cadre de votre recherche de logement !
Vous retrouverez à peu près tous les types de propriété à Dubai selon le quartier. En ville, on trouve des appartements, des maisons ou des terrains à la vente en abondance. Il faut noter que depuis le début de l’année 2024, la quantité de ventes d’appartements et de locaux commerciaux n’a jamais été aussi élevée car l’offre est large diversifiée. Seul le marché de la vente de villas est en net recul à cause du manque de biens à proposer aux acheteurs.
Vous trouverez également de nombreux projets en construction disponibles sur plan à des tarifs prometteurs. 👉 Consultez notre article sur le sujet des programmes immobilier sur plan, ICI ! Toutefois il vous faudra être très vigilant avec ce type d’investissement car certains chantiers prennent du retard et rallongent les délais de livraison. Évitez la douche froide !
• Quels quartiers privilégier pour un achat immobilier à Dubai ?
Détail important à connaître : le gouvernement du Dubai impose une liste de zones dans lesquels les étrangers sont autorisés à investir. Parmi eux, on retrouve Downtown Dubai ou encore le quartier du Burj Khalifa. Inutile donc de vous éparpiller dans votre recherche, celle-ci devra se concentrer dans les quartiers éligibles aux étrangers sinon vous ne pourrez pas acheter.
En ce sens, la plupart des immeubles résidentiels se situent autour de l’artère principale, la Sheikh Zayed Road, ou le long de la mer comme par exemple à la Marina de Dubai. Toujours le long des côtes, il est possible d’investir dans les Jumeirah Lake Towers (JLT) ou la Jumeirah Beach Residence (JBR) où l’on trouve des appartements de standing.
Du côté de Palm Jumeirah, ce sont le luxe et la démesure qui priment avec des demeures prestigieuses dont la plupart offrent un accès direct à la plage.
Quant au quartier d’Emirates Hills situé à quelques encablures de Palm Jumeirah, il concentre principalement des villas et des maisons au même titre que le secteur de Dubai Sports City.
👉 Pour tout savoir sur les quartiers, consultez notre guide complet des quartiers de Dubai !
• La règlementation pour acheter un bien immobilier à Dubai
Nous vous l’expliquions dans le point précédent, vous devrez tout d’abord vous en tenir à la liste des quartiers autorisés aux acheteurs étrangers. C’est la première règle à respecter si l’on souhaite acheter un bien à Dubai.
Ensuite, il vous faudra souscrire un bail emphytéotique (retenez bien ce mot, il rapporte un maximum au scrabble !). C’est tout simplement un bail qui vous confère le droit d’occupation d’un terrain pour une durée comprise entre 18 et 99 ans. Le bien immobilier sur lequel il se trouve est quant à lui votre propriété.
Il faut souligner que la résidence sur le territoire Dubaiote n’est pas obligatoire pour effectuer un achat immobilier. Cependant, si vous investissez au minimum 1 million de dirhams (AED) vous obtenez de facto un visa résidentiel de 3 ans.
• Tout savoir sur les coûts et frais associés à l’achat
Même si Dubai reste un eldorado en matière de taxes, vous devrez tout de même vous acquitter de certaines sommes lors de votre achat immobilier.
Tout d’abord auprès du Dubai Land Department qui fait office de notaire et encaisse donc les frais d’enregistrement liés à l’achat immobilier. Ceux-ci sont d’environ 4% payables par l’acquéreur, cependant il arrive parfois que certaines agences immobilières à Dubai ou certains vendeurs les prennent en charge.
À cela s’ajoutent :
– les éventuels frais d’agence (2% du prix de vente + 5% de TVA)
– les frais d’hypothèque si vous avez besoin d’un prêt immobilier
– l’assurance du bien (pas obligatoire mais fortement recommandée)
– les frais de maintenance de la propriété (comprenant entre autres la conciergerie et le ramassage des ordures)
• Trouver un prêt immobilier pour investir à Dubai
Pour les investisseurs, il est facile d’acquérir un bien et les conditions d’obtention d’un prêt à Dubai sont assez simples. Il faut en effet avoir 21 ans minimum et la durée du crédit ne pourra pas excéder 25 ans.
Comme souvent, le montant du prêt dépendra de vos revenus mensuels (minimum 15 000 AED/mois soit environ 3 700 euros) mais l’acompte est une composante obligatoire de l’achat. Le taux de crédit tourne quant à lui autour de 3%. Celui-ci n’est pas fixe et peut faire l’objet d’une révision en fonction des taux fixés par l’Emirates Interbank Offered Rate. Si vous n’êtes pas résident Dubaiote, le montant de l’acompte ainsi que le taux seront plus élevés.
Comme dans la plupart des crédits, vous devrez fournir à l’organisme de prêt votre passeport ainsi qu’un certain nombre de justificatifs à faire traduire en anglais : 6 dernières fiches de salaire, justificatif de domicile, 6 derniers relevés bancaires et dernier relevé d’imposition.
• Les avantages fiscaux pour les étrangers qui investissent à Dubai
Dubai ou le paradis de l’exonération fiscale…cela pèse probablement beaucoup dans le choix des investisseurs de s’y installer !
En effet, le gouvernement du Dubai octroie un taux d’imposition à 0% pour les résidents fiscaux. Pour les personnes physiques, cela se traduit par une exonération totale sur les revenus, les plus-values, la succession, les dividendes et les charges sociales. Ajoutez à cela un taux de TVA très modéré sur les produits de consommation courante (5% sur la plupart des biens et services), et vous obtenez un contexte propice à l’investissement.
De plus, la simplicité et la rapidité des transactions immobilières peuvent également jouer un rôle dans le choix de la destination puisque 30 jours en moyenne suffisent pour finaliser une vente à Dubai.
• Nos conseils pour bien choisir votre investissement immobilier à Dubai
Comme pour toute acquisition, quelques règles s’imposent lors d’un achat dans l’immobilier à Dubai. Votre investissement doit évidemment offrir une belle plus-value et/ou un bon rendement pour être rentable. En la matière, vous devrez respecter certains points essentiels :
• La localisation du bien. Bien choisir son quartier est un aspect primordial lorsqu’on cherche un projet immobilier.
• Le prix au mètre carré. Celui-ci est défini par les caractéristiques et l’emplacement du bien. Il doit se situer dans la moyenne du quartier où l’on investit.
• La fiabilité du promoteur. N’hésitez pas à vous renseigner sur ses certifications, sa réputation ainsi que sur son historique de retards de livraisons dans les projets immobiliers déjà finalisés. Ce point est essentiel car certains promoteurs ont plusieurs années de retard sur la livraison !
Dans tous les cas, si vous n’y connaissez rien au marché de l’immobilier à Dubai, nous vous recommandons fortement de vous adresser à un professionnel du secteur (comme une agence immobilière) qui saura vous aiguiller dans toutes vos démarches.
👉 Consultez notre article : Les 5 conseils d’un agent immobilier pour devenir propriétaire.
• Les tendances et perspectives du marché immobilier à Dubai
Le moins que l’on puisse dire, c’est que le marché de l’immobilier à Dubai a connu un bel essor ces derniers temps. Mais qu’en est-il pour les prochaines années ? Est-il encore rentable d’investir dans l’immobilier Dubaiote ?
La réponse est oui ! En effet, les perspectives économiques très favorables et la fiscalité attractive ne risquent pas de s’essouffler de sitôt ! Que vous souhaitiez acheter un appartement, une villa ou une maison, l’investissement immobilier à Dubai promet d’être lucratif encore pendant longtemps. Sur un plan économique, investir dans la pierre constitue encore et toujours une valeur sûre, et ce particulièrement en temps de crise. Alors n’attendez plus pour vous offrir ce petit coin de paradis !
LE GUIDE DE LA LOCATION À DUBAI : TROUVER SON LOGEMENT
Vous n’avez pas les moyens ou tout simplement l’envie de devenir propriétaire à Dubai ? Optez pour la location ! Définissez vos critères de recherche puis commencez les visites pour trouver les clés du bonheur. Quel quartier choisir ? Quel budget prévoir ? Vers quel type de logement vous diriger ? Quelles sont les spécificités du bail ?
👉 Consultez vite notre guide de A à Z pour tout comprendre de la location à Dubai !
• Les quartiers populaires et leurs types de logement pour la location
Afin d’opter pour le meilleur secteur, vous devrez prendre en considération les avantages et les inconvénients de chaque quartier avant la signature du bail. N’hésitez surtout pas à visiter plusieurs biens dans différents endroits de la ville pour vous faire une meilleure idée du parc locatif.
Si votre cœur penche pour le centre-ville et sa proximité avec les centres d’intérêt comme le Dubai Mall ou le Burj Khalifa, rappelez-vous que c’est aussi l’un des secteurs les plus chers de la ville. On y trouve principalement des gratte-ciels composés d’appartements lumineux dans lesquels il n’est pas rare de trouver des piscines et des salles de sport.
Si en revanche vous souhaitez vous rapprocher de la communauté francophone, vous devriez trouver votre bonheur du côté de Jumeirah ou de Dubai Marina. Ces différents quartiers animés au bord de l’eau font le bonheur des expatriés. Jumeirah propose principalement des villas (idéal pour les familles) tandis que Dubai Marina concentre plutôt des logements en résidences.
Pour les plus petites bourses, Dubai Production City est un bon compromis proche des plages et de Dubai Marina. Ce quartier se compose de nombreuses résidences et espaces verts qui agrémentent le lieu.
• Quel est le prix moyen d’un appartement ou d’une maison en location à Dubai ?
Les prix de l’immobilier à Dubai au m2 ont connu une forte croissance ces dernières années, en raison d’une demande constante de logements. Cette hausse a touché tous les types de biens et toutes les zones de la ville mais certains quartiers se distinguent toujours par des tarifs plus abordables. Sachez que les loyers à Dubai sont toujours donnés sur une base annuelle, ne soyez donc pas surpris !
Ainsi, les tarifs pour un appartement 1 chambre commencent à 45K AED/an pour le moins cher à Dubai Production City, et vont jusqu’à 200K AED/an à Jumeirah et Dubai Marina.
Pour les familles avec enfants, il vous en coûtera nettement plus cher : une villa 3 chambres se loue 130K AED/an au mieux à Jumeirah Village Circle et jusqu’à 500K AED/an dans le secteur le plus cher d’Umm Suqueim.
Ces tarifs sont évidemment donnés à titre indicatif et peuvent évoluer à tout moment. 👉 N’hésitez pas à consulter notre dossier complet pour connaître le prix des logements à Dubai quartier par quartier.
• Les étapes et démarches pour louer un bien immobilier à Dubai
Après avoir ciblé votre type de logement et un quartier privilégié, sélectionnez un certain nombre de biens qui correspondent à vos critères et visitez-les. Si vous ne souhaitez pas vous adresser à un agent immobilier, vous pouvez toujours faire vos propres recherches sur les sites d’annonces connus tels que Property Finder, Bayut ou encore Dubbizle.
Ça y est, vous avez fini par trouver la perle rare ? Alors il ne vous reste qu’à effectuer la réservation du bien puis signer le bail de location, et le tour est joué !
• Les coûts et frais associés à la location à Dubai
Pour toute location à Dubai, il vous sera demandé de vous acquitter d’un certain nombre de frais :
– Les frais d’agence immobilière s’il y a lieu (5% + 5% de TVA)
– La caution correspondant en général à 5% de votre loyer annuel ou à 1 mois de loyer
– Les frais d’enregistrement de votre contrat de bail à la RERA (Real Estate Regulatory Agency) pour un montant d’environ 200AED
– Les frais d’ouverture du réseau d’eau et d’électricité (appelé DEWA) compris entre 130 à 330 AED selon la taille du logement
• Les contrats de location et leurs spécificités
En tant que locataire à Dubai, vous souscrivez automatiquement à un bail d’un an renouvelable. Auparavant, le locataire devait s’acquitter de la totalité du loyer pour l’année à venir mais les choses ont récemment changé. En effet, de plus en plus de propriétaires acceptent les règlements en plusieurs chèques.
La signature du bail ne peut se faire que sur présentation de tous les documents nécessaires. Parmi eux on retrouve le passeport et le visa de résident du locataire ainsi que le passeport et les titres de propriété du bailleur.
Une fois le bail signé, il vous faudra enregistrer l’EJARI. Cette procédure juridique gérée par la RERA a pour but de répertorier tous les contrats de location. Une fois cette formalité effectuée, un numéro EJARI vous sera attribué. Il vous sera très utile pour de nombreuses procédures, alors n’oubliez pas de le conserver précieusement !
• Les droits et obligations des locataires et des propriétaires
Pour ne pas contrevenir à la règlementation en matière de location à Dubai, voici quelques points à respecter autant du côté du locataire que du côté du propriétaire :
– Obligation d’enregistrer le bail auprès de la RERA (EJARI)
– La durée du bail ne peut excéder un an, mais ce dernier est en général renouvelable
– Le dépôt de garantie versé par le locataire doit lui être restitué à la fin du bail, sauf en cas de dommages au bien. Dans ce cas, les coûts de réparation peuvent être déduits du remboursement effectué par le propriétaire
– Interdiction de faire de la sous-location sauf en cas d’accord écrit du propriétaire
– Le propriétaire peut réévaluer les loyers selon l’index de référence fourni par la RERA
– Le propriétaire est tenu d’entretenir son logement et le locataire doit s’assurer de l’utilisation correcte du bien
• La check list lors des visites
Vous avez peur que le logement de vos rêves ne devienne un cauchemar par manque de vigilance ? Pas de panique, on vous donne la liste des points essentiels à vérifier lors de votre visite :
– L’environnement immédiat :
• Suis-je près d’une route bruyante ou de travaux de construction ?
• Y a-t-il des commerces aux alentours ?
• Les transports en commun desservent-ils correctement le quartier ?
– Les services et commodités inclus. De nombreuses résidences possèdent en effet une piscine et une salle de sport mis à disposition des habitants. De plus, la climatisation est souvent comprise dans le prix mais il arrive que ce soit aussi le cas de l’électricité, de l’eau ou encore d’internet. Renseignez-vous !
– L’état du logement et de l’immeuble le cas échéant (isolation, pression de la douche, entretien des parties communes, vétusté du climatiseur…)
– Le propriétaire est-il “pet friendly” si vous possédez un animal ? Mieux vaut s’en assurer et ne pas oublier Snoopy !
👉 La check list complète, ICI !
• La location saisonnière ou short term via une agence immobilière à Dubai
Vous souhaitez vous lancer dans l’immobilier locatif à Dubai ? Ça tombe plutôt bien ! Le gouvernement de Dubai a voté une loi en 2016 autorisant les propriétaires à faire de la location saisonnière via la plateforme Airbnb.
Pour cela, vous devrez dans un premier temps inscrire votre bien sur le site du DTCM (Département du Tourisme et du Commerce de Dubai) puis mettre en location votre bien avec l’aide d’une agence agréée.
Dubai reste une destination très attractive pour faire de la location touristique saisonnière, les investisseurs sont donc plutôt satisfaits de leurs rendements !
👉 Obtenez de l’aide pour votre achat ou votre location grâce à notre réseau d’agents immobiliers francophones.
