Comment trouver son logement à Dubai ?
- IMMOBILIER
Maxence Brechon - Pierlovisi- 28 minutes read
Trouver un logement qui nous convienne (ainsi qu’à sa famille) est un des premiers objectifs que l’on se fixe quand on s’installe à Dubai. Résident aux Emirats, votre contrat de location arrivant bientôt à expiration, vous vous dites que c’est le bon moment pour déménager et trouver une maison qui corresponde davantage à vos aspirations du moment.
Pour vous faciliter la tâche et vous évitez quelques sueurs froides, nous vous avons préparé un récapitulatif de tous les éléments et démarches administratives à prendre en compte afin d’aborder votre recherche le plus efficacement et sereinement possible !
1/ LES INFORMATIONS-CLÉS SUR LES LOGEMENTS À DUBAI :
En bref, le marché immobilier à Dubai
Même si les loyers restent globalement plus élevés en comparaison à d’autres grandes villes, on assiste depuis la fin de la pandémie à une hausse générale des loyers.
Du côté du marché de l’achat, même constat. Ventes et transactions immobilières sont en hausse que ce soit pour les biens existants ou sur plan, les prix de vente augmentent alors que les facilités de paiement proposées par certains promoteurs immobiliers se multiplient. Retrouvez les prix des logements et loyers à Dubai par quartier, dans notre article, ICI !
L’achat d’un logement à Dubai
Quand on vit à Dubai, se pose à un moment donné la question de l’achat. Avec la construction frénétique de nouveaux logements et quartiers depuis de nombreuses années, vous avez un large choix de biens sur le marché qu’ils soient déjà construits ou sur plan.
Les résidents peuvent acheter des logements en pleine propriété dans un certain nombre de zones désignées (Marina, Dubai Hills, Palm Jumeirah, Arabian Ranches, Meadows, etc.).
Si vous décidez d’acheter sur plan, nous vous recommandons tout de même de vous renseigner en amont sur la qualité (et la réputation) du promoteur immobilier.
Dubai facilite l’accession à la propriété des expatriés et non-résidents car il vous suffit de détenir un passeport valide. Le délai d’acquisition est beaucoup plus court qu’en France.
La Location d’un logement à Dubai
Vous allez trouver un large choix de biens à la location (en meublé ou non meublé) dont les prix diffèrent suivant le quartier, la qualité du bien, les prestations offertes, son ancienneté, etc.
– Au moment de lancer votre recherche, vous allez rapidement constater que de nombreuses choses changent par rapport à la France, à commencer par le fait que les loyers sont donnés à l’année. Il est toutefois tout à fait possible de le régler en plusieurs fois, voire mensuellement.
N’hésitez donc pas à négocier, de nombreux propriétaires acceptent actuellement de baisser substantiellement leur loyer ou d’offrir un ou plusieurs mois gratuits afin de louer leur bien. A noter que vous ne pourrez louer un logement qu’après avoir obtenu votre visa de résidence et ouvert un compte bancaire aux Emirats.
– Au moment du renouvellement de votre contrat pour vous aider à négocier votre futur loyer, le RERA (Real Estate Regulatory Agency) met à disposition un calculateur gratuit qui permet de vérifier par quartier le loyer moyen de votre logement.
Les infrastructures des logements à Dubai
Appartements, maisons individuelles ou en compound ? Vous allez vite constater que les biens que vous allez visiter, sont généralement plus spacieux qu’en France. Le loyer va dépendre en grande partie des prestations proposées. La plupart des appartements situés dans des tours sont équipés d’une piscine et d’une salle de sport (tapis de course, vélo d’intérieur, équipements de musculation…).
Si vous optez pour une villa, les écarts de prix sont sensibles entre une maison individuelle ou en résidence mais aussi en fonction de la taille du jardin, de la présence ou non d’une piscine – privée ou partagée – la date de la dernière rénovation (s’il y en a eu une) ou encore la date de construction.
Autre avantage non négligeable : certaines tours sont équipées d’une climatisation centrale. Le coût est donc réparti entre les logements et directement répercuté dans votre loyer ce qui permet de ne pas avoir de mauvaise surprise, notamment l’été sur votre facture d’électricité.
La colocation à Dubai
La colocation a longtemps été officiellement interdite aux Emirats, qu’elle soit entre amis ou entre deux individus en couple et non mariés. C’est maintenant une pratique assez courante, en partie parce qu’elle rend les loyers plus avantageux.
Les différents quartiers de Dubai
Dubai étant étendu de 70 Km du nord au sud, la circulation peut être dense à certaines heures de la journée.
Si vous en avez la possibilité, nous vous conseillons de vous balader ou à défaut de vous renseigner en amont pour savoir quel quartier correspond davantage à vos attentes et vos besoins : lieu de travail, école des enfants, centres d’intérêt, etc.
N’hésitez pas à consulter nos articles VIE DE QUARTIERS pour vous donner une idée des avantages et inconvénients ainsi que des prix moyens des logements dans les principaux quartiers résidentiels de Dubai.
2/ LA CHECK-LIST LORS DE VOS VISITES DE LOGEMENT
Voici un récapitulatif des éléments à contrôler ou à demander lors de vos visites afin d’éviter les déconvenues.
Au moment de la visite, n’oubliez pas de vérifier les éléments suivants :
– Le bruit extérieur : proximité de certains grands axes routiers, construction proche en cours ou présence d’une mosquée (en particulier dans les quartiers de Jumeirah et d’Umm Suqeim). Un terrain vague à coté peut également vous alerter car des travaux pourront débuter à tout moment.
– Les transports en commun : si vous les utilisez, vérifiez qu’ils soient facilement accessibles ou si vous vous déplacez en voiture que vous disposez bien d’un parking.
– Ce qui est inclus : interrogez l’agent immobilier pour savoir ce que comprend le loyer annoncé. La climatisation est souvent comprise dans le loyer des appartements situés dans les buildings les plus récents.
– Les commerces de proximité : baladez-vous dans le quartier pour repérer les éventuels commerces de proximité.
– Les animaux : si vous possédez un animal de compagnie, n’oubliez pas de demander si ces derniers sont autorisés.
Dans la maison ou l’appartement :
– La climatisation : vérifiez si le système de climatisation est récent ou non. Un bon indicateur est généralement le type de thermostat installé. S’il s’agit d’un modèle archaïque à aiguille et gradué en fahrenheit, il y a des chances que le moteur (et votre facture d’électricité DEWA) vous réserve des surprises – à surveiller donc.
De même, les immeubles les plus récents disposent d’un système de climatisation central plus silencieux que les climatisations intégrées directement dans les murs.
– L’isolation : contrôlez que les fenêtres soient bien équipées d’un double-vitrage pour une meilleure isolation.
– De manière générale, cherchez les éventuelles traces d’humidité et regardez la qualité des matériaux et finitions dans la maison ou l’appartement (placards, miroirs et sanitaires).
– Les frais d’eau et d’électricité : si vous visitez une villa avec jardin ayez conscience que l’entretien de la pelouse peut faire grimper votre consommation d’eau (en particulier en été) si cette dernière n’est pas équipée d’un puit, une pelouse synthétique est peut-être à privilégier. De la même façon, une piscine privée avec un système pour chauffer/refroidir l’eau aura également une forte incidence sur votre facture DEWA.
– Les parties-communes : lors de la visite, n’hésitez pas à regarder également l’entretien des parties-communes dont la salle de sport (ces dernières ne sont pas toujours bien entretenues dans les compounds) et la piscine. Demandez, d’ailleurs, si elle est tempérée.
– N’hésitez pas à engager la discussion avec les voisins afin de savoir s’il existe d’éventuels problèmes au sein de la communauté ou avec le propriétaire : nuisances sonores, qualité de la maintenance, etc.
Si un bien retient votre attention, il est important de prendre quelques précautions d’usage tant pour la location que pour l’achat immobilier :
– Vérifiez que l’agent immobilier est bien immatriculé auprès de la RERA (Real Estate Regulatory Agency) et demandez-lui son numéro de brocker qui est facilement vérifiable sur Internet.
– Si vous avez trouvé votre logement et que vous comptez le louer auprès d’un particulier, il vous faudra valider certains points concernant votre futur propriétaire : validité de son passeport, de son ID et du paiement des services charges.
– Même si cette pratique est de moins en moins courante, nous vous recommandons également de ne pas verser d’acompte tout de suite même si l’agence fait pression pour vous mettre le bien de côté.
3/ COMMENT CHERCHER VOTRE LOGEMENT À DUBAI ?
Contrairement à la France, vous visiterez des biens à la location vides (vous pourrez malheureusement y rencontrer quelques cafards !).
Toutes les maisons à disposition sur le marché ne sont pas répertoriées sur les annonces. Si vous habitez Dubai, il vous suffit généralement de vous promener dans un quartier pour trouver des maisons ouvertes que vous pourrez visiter.
Les principaux sites d’annonces pour effectuer vos recherches :
– Property Finder
– Bayut
– Dubbizle
N’hésitez pas lors des visites de demander à l’agent immobilier s’il a d’autres logements à vous faire visiter en fonction de vos critères de recherche.
Chasseur d’appart francophone :
Si vous avez besoin d’aide dans la recherche de votre bien que ce soit à l’achat ou à la location, Property Hunter Dubai, gérée par Jean-François et Aurélie Cloix, est là pour vous accompagner dans toutes vos recherches de la sélection des biens jusqu’à la gestion de toutes les démarches administratives.
Vous pouvez également (re)lire notre article « Property Hunter : les experts de l’immobilier de Dubai ! »
Les agences de relocation :
Vous arrivez à Dubai dans quelques semaines, des agences de relocation francophones peuvent vous aider à vous installer.
Pour vous aider à trouver le professionnel de l’immobilier qui vous accompagnera dans vos recherches, 👉 consultez notre listing.
4/ LES DEMARCHES ADMINISTRATIVES À EFFECTUER :
Les frais d’agence
Si vous passez par un agent immobilier pour louer votre logement, les frais d’agence sont de 5% +5% TVA. La majorité des agences facturent un montant minimum entre 4,000-5,000 AED pour les locations inférieures à 100,000 AED/an.
La majorité des agences a également une clause de renouvellement. Dans ce cas, le montant facturé se situe en général entre 1,000-2,000 AED. Ceci n’est pas une commission, qui ne peut être facturée qu’à la signature du contrat initial, mais correspond aux frais administratifs inhérents au renouvellement du contrat de location. Ces frais peuvent être à la charge du propriétaire, du locataire ou divisés entre les 2 parties.
Le contrat de location et l’Ejari
La location vous sera généralement proposée sous la forme d’un bail de 1 an renouvelable, qu’il faudra payer à l’avance. Mais là encore, de plus en plus de propriétaires acceptent le paiement du loyer en plusieurs chèques (1 à 4 chèques). Avant de signer votre contrat, lisez-le scrupuleusement afin de connaître ce qui est compris dans le loyer – maintenance, jardinier (dans le cas d’une villa) – ainsi que la clause relative à la restitution de la caution au moment de votre départ afin d’éviter tout litige.
Enfin, au moment du renouvellement de votre contrat, assurez-vous que les clauses n’ont pas été modifiées.
Une fois signé, Dubai impose que tous les contrats de location soient consignés sur la plateforme Ejari. Elle sert à valider juridiquement votre contrat et à renseigner notamment le montant de votre loyer. L’enregistrement est de la responsabilité du locataire et du propriétaire (ou le gestionnaire immobilier) mais c’est généralement ce dernier qui s’en occupe et qui en supporte la charge.
Les documents à fournir pour établir le contrat de location :
– La copie de votre passeport ainsi que votre visa de résident
– La copie de votre ID
– Le contrat de location
– Ainsi que d’autres documents relevant du propriétaire (passeport, titres de propriété, etc.)
Vous recevrez sous quelques jours un numéro Ejari ainsi qu’une attestation que nous vous conseillons de conserver précieusement car elle vous sera demandée pour effectuer de nombreuses formalités : ouverture de la DEWA, renouvellement de votre permis de résidence, ouverture d’une ligne téléphonique, etc.).
Si vous renouvelez votre bail, une nouvelle attestation Ejari vous sera fournie.
Pour en savoir plus sur le contrat Ejari.
Dépôt de garantie
Au moment de la signature de votre contrat, il vous sera demandé une caution qui représentera généralement un mois de loyer ou 5 % de votre loyer annuel. Sachez qu’elle doit vous être restituée dans un délai de 30 jours après votre départ mais il est souvent compliqué de la récupérer dans sa globalité.
Le dépôt de garantie peut être utilisé par le propriétaire à la fin du bail de location pour remettre en état le bien. Le propriétaire sera libre de vous rembourser tout ou en partie la caution versée. C’est pourquoi, il est important de bien lire votre contrat de location car il est notifié l’ensemble des conditions relatives au dépôt de garantie. Il est aussi préférable de faire un état des lieux d’entrée minutieux assortis si besoin de photos.
L’eau et l’électricité
Lorsque vous devenez locataire, vous devez ouvrir le réseau d’eau et d’électricité local, DEWA. Vous devrez vous acquitter mensuellement de votre facture. Cette dernière comprend votre consommation en eau et électricité ainsi que la taxe d’habitation municipale qui représente 5 % de votre loyer annuel. Au moment de l’ouverture de votre compte, DEWA vous demandera un dépôt de garantie à hauteur de 2 000 AED pour un appartement et de 4 000 AED pour une villa ainsi que des frais pour l’ouverture de la ligne variant de 130 à 330 AED selon la taille du logement (TVA non-incluse).
Pour vous abonner à DEWA : rendez-vous, ici
L’assurance habitation
L’assurance habitation n’est pas obligatoire à Dubai mais elle est vivement conseillée ! Son plus gros avantage est la responsabilité civile du locataire qui couvre ainsi les dommages accidentels au sein du logement et qui pourrait au final vous coûter très cher au moment de votre départ. L’assurance garantit généralement les biens personnels. Il en existe différents types, plus ou moins flexibles suivant le bien et le montant assuré.
Vous pouvez comparer les différentes offres d’assurance sur des sites spécialisés comme YallaCompare.
Le préavis
Le locataire dispose de 90 jours pour résilier son contrat. Le propriétaire ne peut résilier le contrat de location d‘un locataire en règle que pour trois raisons (vendre, utilisation personnelle, ou rénovation qui empêche l’utilisation du bien) et devra alors donner un préavis de 12 mois. Ce préavis doit être établi et envoyé par la « Notary Public“ pour être légalement recevable.
Toute modification dans le contrat (prix ou autres termes et conditions) devra être négocier et approuver par les 2 parties au moins 90 jours avant la date d’expiration du contrat.
L’augmentation des prix est réguler par RERA à l’aide du Rental Index Calculator. Vous pouvez également vous renseigner auprès de l’autorité compétente, le DLD (Dubai Land Department).
5/ COMMENT BIEN PREPARER SON DEMENAGEMENT/EMMENAGEMENT ?
Vous voilà à la dernière étape, le fameux déménagement ! Et avant de vous attaquer à vos cartons, certaines communautés fermées (Arabian Ranches, Spring, Lakes…) ainsi que des immeubles situés dans les quartiers branchés de Dowtown et de la Marina demandent un Move-in Permit ou un dépôt de garantie au moment du déménagement. Certains promoteurs immobiliers peuvent également vous demander un certain nombre de pièces justificatives : copie de votre ID, du contrat de location ou encore le dernier reçu du paiement des services charges (qui devra être fourni par votre propriétaire).
Une fois votre permis en poche, il ne vous reste plus qu’à déménager. Si vous habitez déjà Dubai, voici quelques sociétés de déménagement que vous pouvez contacter pour établir un devis :
– Grospiron Middle East – Dubai – Site web : ICI
Christine Rizzato-Corcodylos
Tel. : +971 (0)54 584 93 17
Email : c.rizzato@grospiron.com ou middleeast@grospiron.com
Visionner la vidéo Interview Out of the Box
– Amwaj Packers and Movers. Spécialistes des déménagements en local sur Dubai, Sharjah et Abu Dhabi.
Tel : +971 55 447 5112
Email : amwajmover@gmail.com
– Easytruck Moving and Storage. Ils peuvent tout gérer de A à Z, de l’emballage de vos meubles à leur installation.
Email : info@easytruck.net
Tel : +971 4 870 6672
Pour comparer les différents professionnels sur le marché, vous pouvez également utiliser Servicemarket.com. Ce site dénichera pour vous les meilleurs devis selon votre situation : quantité et poids des meubles, emballage de vos biens, utilisation plus ou moins longue d’un garde-meuble…
Nous vous souhaitons bon courage dans vos recherches !
Pour les personnes qui arrivent à Dubai, nous vous recommandons de lire les articles suivants :
– S’installer et vivre à Dubai : tout ce qu’il faut savoir
– Quel est coût de la vie à Dubai ?
– Nos conseils pour réussir votre emménagement à Dubai
– Recherche d’emploi : tout ce qu’il faut savoir !
Merci à Aurélie Cloix de Property Hunter Dubai, pour ses informations précieuses.
