Fiscalité foncière alourdie : les non-résidents pénalisés, les solutions ?

L’immobilier est depuis toujours un secteur prisé par les investisseurs,  particulièrement les non-résidents qui  outre les plus-values potentielles sur ce type d’investissement, bénéficiaient d’une fiscalité allégée par rapport aux résidents fiscaux français, puisqu’ils n’étaient pas assujettis  aux prélèvements sociaux.

Ceci fait désormais partie du passé, puisque depuis 2012 la loi fiscale soumet aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) les revenus immobiliers des personnes non fiscalement domiciliées en France ( le texte législatif ne concerne pas les revenus du capital qui sont toujours exonérés de prélèvements sociaux à ce jour).

Cette disposition concerne tous les revenus immobiliers à compter du 1er janvier 2012.

Tous les non-résidents français qui tirent de leurs biens immobiliers situés en France un revenu foncier vont donc désormais, et pour la première fois dans leur déclaration de cette année, être taxés au taux de 15,5% sur le résultat fiscal foncier.

Les non-résidents  étant imposés depuis toujours au taux minimum de 20% sur ces revenus, leur taxation va s’en trouver presque doublée (35.5%).

La Société Equance, spécialisée dans la gestion privée des NR, oriente donc ses clients différemment pour prendre en compte cette spécificité, et met en avant 2 solutions que nous allons exposer : L’investissement en SCPI déficit foncier, et l’investissement immobilier  en NP.



Les SCPI déficit foncier :

Définition

Ces SCPI visent  l’acquisition d’immeubles anciens d’habitation, certains  disposent en rez-de-chaussée de murs de boutique, situés dans des quartiers vivants et commerçants des centres villes français. Ce patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que sur la nature des actifs feront l’objet d’une rénovation complète par de grandes sociétés reconnues dans le domaine de la réhabilitation.
Cet investissement est donc approprié pour un investisseur détenteur de revenus fonciers, qui pourra augmenter son patrimoine immobilier, tout en réduisant les taxations existantes.

Son fonctionnement

Chaque part de SCPI comporte un montant lié à l’acquisition du foncier, et un autre à la réalisation des travaux, ce dernier variant  entre 42 et 54% selon la SCPI sélectionnée  :  cette quote-part de travaux, répartie sur 2 voire 3 ans, va venir gommer directement tout ou partie du résultat fiscal foncier, et générer un gain fiscal à hauteur de 35.5% de ce montant (20+15.5%).
Dans le cas d’un non résident qui aurait  (hors revenus fonciers), un revenu imposable en France,  le montant des travaux, s’il est supérieur au résultat foncier, peut s’imputer sur ce revenu de source française, jusqu’à créer un déficit de 10 700 € maximum.
En parallèle, lorsque les immeubles sont rénovés, ils génèrent des loyers reversés aux associés des SCPI au prorata de leurs parts, la rentabilité étant de l’ordre de 3% environ.

Exemple d’investissement

Un investisseur Non-Résident, détenteur de  30 000 € de revenus fonciers, investit à hauteur de 100 000 € de SCPI déficit foncier.
Dans le cas de cette SCPI, la quote-part déductible des revenus fonciers est de 54% , soit 54 000€ du montant investi, réparti sur 2 ans, soit 27 000 € de réduction par an pendant 2 ans.


*après taxation des taux en vigueur soit 20% + 15.5% de prélèvements sociaux.

L’investissement en Nue Propriété

Le principe

Le principe de l’acquisition d’un bien immobilier  en  démembrement est de dissocier un bien en « nue-propriété » et « usufruit ». Chaque part sera détenue par un acquéreur différent, l’un devenant propriétaire de l’usufruit du bien et l’autre de la nue-propriété.

L’usufruitier va percevoir les revenus de la location du bien pendant un temps déterminé à l’avance.

Le nu propriétaire a un droit de jouissance différé dans le temps, puisque c’est seulement au terme fixé par la détention de la jouissance du bien par l’usufruitier que celui-ci va devenir plein propriétaire du bien, sans droit à payer.

L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier à forte valeur patrimoniale pour 50 à  60 % de son prix en pleine propriété, pour une période de 15 à 20 ans, sans percevoir de loyers.

L’usufruit du bien est acquis pour la même durée de 15 à 20 ans par un bailleur institutionnel pérenne et solvable qui s’engage :
1)    à louer et entretenir le bien pendant toute la durée de la location (y compris les grosses réparations habituellement supportées par le nu propriétaire), en contrepartie de quoi il perçoit les loyers.
2)     à remettre au nu propriétaire à la fin de la durée fixée, le logement remis en état et vide de ses occupants.
Au terme, l’investisseur devient alors plein propriétaire.

Les avantages

L’investisseur va pouvoir se constituer un patrimoine haut de gamme qui sera une source de plus-value en cas de revente ou de compléments de revenus à terme.
Tous les frais, charges et taxes sont supportés par l’usufruitier, le nu propriétaire n’a aucun  frais ni aucun souci de gestion des risques locatifs pendant toute la durée de l’usufruit.

Une fiscalité attractive

–    pas d’impôt sur le revenu
–    pas de prélèvements sociaux
–    la nue-propriété n’entre pas dans la base taxable de l’ISF
–    le bien est exonéré de taxes sur la plus-value en fin de démembrement (30 ans minimum de détention)
–    la base de calcul de la plus-value lors la revente est la valeur du bien en PP à l’origine*
–    les intérêts d’emprunt sont déduits des revenus fonciers existants si le bien est acquis à crédit

L’investisseur pourra donc gommer, tout ou partiellement ses revenus fonciers existants et bénéficier d’un gain équivalent à 35.5% de ce montant.

Exemple d’investissement :

Un  investisseur non résident, 15 000 € de revenus fonciers (pérennes pendant 15 ans), achète à crédit un bien en nue-propriété qu’il paie 300 000 €.
Il fait un crédit in fine au taux de 4.05 % + 0.3% pour l’assurance.
Il met 30% du montant en adossement sur un contrat d’assurance vie, soit 100 000 €  


*La base de calcul de la plus-value à la revente est constituée de la valeur de la NP plus celle de l’US.

Vous voulez en savoir plus?
C’est avec plaisir que Laurent et Laurence Peney vous rencontreront afin de vous informer et de répondre à vos  différentes interrogations:
Fiscales , patrimoniales , successorales, la protection de la famille et du conjoint sans oublier la  préparation de votre retraite .
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Coordonnées :
Laurence Peney lcepeney@equance.com
Laurent Peney   ltpeney@equance.com



Laurent Peney – Laurence Peney

A propos d’Equance :

Equance est une société de Conseil en Gestion Privée proposant des prestations allant du conseil en gestion de patrimoine, au suivi fiscal  et à la mise en œuvre de solutions pour le compte de résidents et non-résidents français. La société s’appuie sur un réseau indépendant de consultants en gestion de patrimoine répartis sur le territoire français et dans plus de 40 pays. Forte des 20 ans d’expérience de ses associés, la société s’est imposée parmi les leaders dans les prestations de Conseil en Gestion Privée des Français de l’étranger et comme un acteur alternatif significatif sur le marché national. Société par Actions Simplifiée au capital de 100 000 Euros, indépendante, Equance est dirigée par Olivier Grenon-Andrieu, Président, et Didier Bujon, Directeur Général. Et aux Émirats la branche Equance est représentée par Laurence et Laurent Peney .
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